Depuis les revenus de 2025, le micro-BIC n'est plus le choix évident pour un meublé de tourisme. L'abattement d'un logement non classé est passé de 50 % à 30 %, et le plafond de recettes de 77 700 € à 15 000 €. Beaucoup de loueurs ont découvert en remplissant leur déclaration 2026 qu'ils payaient plus d'impôt qu'avant, ou qu'ils n'avaient plus le droit au micro. Voici comment comparer les deux régimes avec les chiffres en vigueur, un exemple complet, et les cas où le réel vaut vraiment la peine.
Les chiffres 2025-2026 du micro-BIC
Le micro-BIC est un régime simplifié : vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire censé représenter vos charges. Vous ne déduisez rien d'autre. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), applicable aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025, les paramètres sont les suivants :
| Meublé de tourisme non classé | Meublé de tourisme classé | |
|---|---|---|
| Abattement | 30 % | 50 % |
| Plafond de recettes (revenus 2025, déclarés en 2026) | 15 000 € | 77 700 € |
| Plafond de recettes (revenus 2026, déclarés en 2027) | 15 000 € | 83 600 € |
| Au-delà du plafond | Régime réel obligatoire | Régime réel obligatoire |
Un abattement minimum de 305 € s'applique. Le revenu net ainsi calculé est ajouté à vos autres revenus et taxé à votre tranche marginale d'imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Concrètement, pour 12 000 € de recettes dans un logement non classé, l'administration considère que vous avez gagné 8 400 €. Si vos vraies charges dépassent 3 600 €, le forfait joue contre vous.
Le régime réel, en deux phrases
Au réel, vous déduisez vos charges effectives (intérêts d'emprunt, assurance, copropriété, taxe foncière, électricité, ménage, commissions des plateformes, entretien, comptable) et vous amortissez le bien, le mobilier et les travaux, c'est-à-dire que vous déduisez chaque année une fraction de leur valeur. Le résultat est souvent proche de zéro, voire négatif : dans ce cas, pas d'impôt sur vos loyers, et le déficit se reporte sur vos bénéfices de location meublée des dix années suivantes.
La contrepartie : une comptabilité d'engagement, une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes) à déposer, et en pratique un expert-comptable, dont les honoraires (souvent 300 à 600 € par an pour un bien) sont eux-mêmes déductibles. L'option pour le réel s'exerce avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus ; elle vaut un an et se reconduit tacitement.
Exemple complet
Nadia loue un studio non classé à Lille, résidence secondaire achetée 150 000 € (dont 120 000 € de bâti), meublé pour 6 000 €. En 2025, elle encaisse 12 000 € de loyers. Ses charges : 1 500 € d'intérêts d'emprunt, 250 € d'assurance, 600 € de copropriété, 700 € de taxe foncière, 150 € de CFE, 500 € d'énergie et internet, 400 € de ménage et linge, 350 € de commissions, 300 € d'entretien, 250 € de comptable, soit 5 000 €. Sa tranche marginale est de 30 %.
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Recettes | 12 000 € | 12 000 € |
| Charges déduites | forfait 30 % = 3 600 € | réelles = 5 000 € |
| Amortissement (bâti sur 30 ans, mobilier sur 7 ans) | — | 4 000 + 857 = 4 857 € |
| Base imposable | 8 400 € | 2 143 € |
| Impôt (30 %) + prélèvements sociaux (17,2 %) | 3 965 € | 1 011 € |
Écart : environ 2 950 € par an en faveur du réel, honoraires de comptable déjà comptés. Sans l'amortissement, l'écart ne serait que de 661 € ; c'est l'amortissement qui fait basculer le calcul, et il existe pour tout bien dont vous êtes propriétaire.
Vous voulez faire ce calcul avec vos propres chiffres en cinq minutes ? Le Simulateur micro-BIC vs réel (classeur Excel, 19 €) compare les deux régimes avec les barèmes 2025 et 2026, et suit en même temps votre plafond de nuitées et votre taxe de séjour.
Dans quels cas le micro-BIC reste le bon choix
- Vous louez votre résidence principale quelques semaines par an. Pas d'amortissement possible sur la part occupée par vous, charges faibles, recettes modestes : la simplicité l'emporte.
- Votre logement est classé et vos charges sont inférieures à 50 % des recettes. L'abattement de 50 % couvre déjà vos frais ; le réel n'apporte que de la paperasse.
- Vous êtes locataire et sous-louez. Rien à amortir, et le loyer que vous payez est déductible au réel, mais souvent insuffisant pour battre le forfait si le logement est classé.
Dans quels cas le réel s'impose
- Vos recettes dépassent le plafond (15 000 € en non classé) : vous n'avez pas le choix.
- Vous avez un emprunt en cours : les intérêts seuls représentent souvent 10 à 20 % des recettes.
- Vous êtes propriétaire d'un bien non classé avec des charges normales : l'amortissement fait presque toujours gagner le réel, comme dans l'exemple ci-dessus.
- Vous avez fait des travaux : ils s'amortissent au réel, ils disparaissent au micro.
Trois pièges à éviter
Confondre « classé » et « bien noté ». Le classement est une procédure officielle (1 à 5 étoiles, visite d'un organisme agréé, valable 5 ans). Les étoiles des voyageurs sur une plateforme ne comptent pas. Si vous êtes non classé avec 20 000 € de recettes, vous êtes au réel d'office pour les revenus 2025. Faire classer le logement, pour une centaine d'euros, peut vous ramener sous le plafond de 77 700 € et à l'abattement de 50 %.
Oublier les cotisations sociales. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, vous relevez en principe de l'affiliation à la sécurité sociale des indépendants (ou du régime général sur option), avec des cotisations distinctes des 17,2 % de prélèvements sociaux. Vérifiez votre situation auprès de l'URSSAF.
Choisir sans simuler. Le bon régime dépend de votre tranche, de votre emprunt, de la valeur du bien et de vos charges. Deux loueurs avec les mêmes recettes peuvent avoir intérêt à des régimes opposés.
En résumé
Depuis les revenus 2025, le micro-BIC d'un meublé non classé ne couvre que 30 % de charges et s'arrête à 15 000 € de recettes. Si vous êtes propriétaire, avec un emprunt ou des charges normales, le réel fait presque toujours gagner, grâce à l'amortissement. Si vous louez votre résidence principale occasionnellement ou un logement classé peu chargé, le micro reste plus simple. Dans tous les cas, faites le calcul avant la date limite de déclaration, car l'option se prend à ce moment-là.
Le Simulateur micro-BIC vs réel fait ce calcul pour vous, avec vos charges poste par poste, l'amortissement indicatif, le verdict en clair et les alertes (plafond, URSSAF), plus un compteur de nuitées 120/90 jours et un calcul de taxe de séjour par trimestre.
Contenu informatif, ne remplace pas un conseil professionnel. Sources vérifiées le 21 octobre 2026 : service-public.gouv.fr, actualité A18880 du 27 juillet 2026 (abattements et plafonds micro-BIC revenus 2025 et 2026) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; code général des impôts, art. 50-0. Les durées d'amortissement citées sont indicatives.